B&O Retail: ‘Veel dynamiek op huurdersmarkt’ (2024)

Bachery-café formule Backwerk, die dit jaar heeft aangehuurd in Groningen en Alkmaar en zegt met nog meer verhuurders in gesprek te zijn, Atelier Munro dat heeft aangehuurd aan de Beethovenstraat in Amsterdam, Labfresh dat huurt aan de Van Baerlestraat in dezelfde stad, My Jewellery dat net de 18de winkel aan de Venestraat in Den Haag huurt – Robert Bleekemolen van B&O Retail kan nog wel even doorgaan. Het zijn misschien niet allemaal deals waar zijn kantoor bij betrokken is, maar het geeft volgens hem wel de dynamiek in de winkelmarkt weer. Wie de PropertyNL-nieuwsbrief en de wekelijkse datasheets met transacties een beetje volgt, herkent dat ook. Ondanks de sombere verhalen over de winkelmarkt is er veel dynamiek in die sector.

Dynamiek vooral in aanloopstraten
Bleekemolen, met B&O Retail al jarenlang een van de belangrijke winkelmakelaars van Amsterdam en het land, geeft aan dat zijn kantoor juist in het afgelopen coronajaar het hoogste transactievolume sinds jaren heeft gedraaid. ‘Dat is dan wel gerekend in de hoeveelheid transacties; qua omzet is het voor ons een stuk minder geweest.’ Dat komt niet alleen doordat de huurprijzen overal zijn gedaald, maar ook doordat de dynamiek vooral te vinden is in de aanloopstraten, waar de huurprijzen niet zo hoog zijn als in de hoofdwinkelstraten.
Bleekemolen ziet, versneld door corona, dat er zich een hele nieuwe groep aan potentiële huurders op de winkelmarkt begeeft. ‘In maart 2020 viel het volledig stil bij ons. De internationale en Nederlandse filiaalbedrijven, de premiummerken en de merken die zich richten op de massamarkt lieten niets meer van zich horen. Maar eind april en begin mei van datzelfde jaar begonnen onze telefoons opeens weer te rinkelen. Er belden mensen die we normaal niet spraken.’
De groep die zich nu roert, zijn volgens Bleekemolen online retailers die nu offline erbij willen hebben, de wholesale die nu ook direct aan de consument wil verkopen en ondernemers met nieuwe ideeën die met crowdfunding hun kansen zien. ‘Inmiddels hebben wij een lijst van bijna 200 nieuwe namen, waarvan er dagelijks natuurlijk namen wisselen. Dat zijn dan zoekers die toch afvallen, maar ook weer andere geïnteresseerden die we erbij kunnen zetten.’
Ambassadeurs van een merk
Een voorbeeld van een online retailer die omnichannel gaat en een fysieke winkel heeft gehuurd, is Labfresh. Michiel Fredriks heeft zich namens B&O beziggehouden met de verhuur van de winkel aan dit merk in de Amsterdamse Van Baerlestraat: ‘Dit zijn jonge ondernemers die hun overhemden, waarvan het unieke is dat ze nauwelijks vies worden, alleen online aanboden. Ter financiering van de verbouwing van hun nieuwe winkel wilden ze met een crowdfunding-actie minimaal € 200.000 ophalen. Dat is € 400.000 geworden; het maximale wat mogelijk was. Het mooie is dat de mensen die hieraan hebben meegedaan niet alleen investeerders zijn, maar ook (nieuwe) klanten en ambassadeurs van het product.’
De online wereld die mixt met de offline winkelstraat brengt bovendien een ander voordeel met zich mee. Fredriks: ‘Zulke ondernemers zijn ontzettend goed in sociale media. Is de hele straat rustig, dan staat er voor zo’n winkel een hele rij omdat er via sociale media een actie loopt. Heel apart om te zien.’
Een voorbeeld van wholesale die ook aan consumenten wil gaan leveren is Lotts of Jewellery, dat in de Cornelis Schuytstraat heeft aangehuurd. Het is een groothandel die zelf produceert. Fredriks: ‘Met de fysieke winkel wil het bedrijf zowel de inkopende winkels meer gevoel bij het product geven als de consument bedienen.’ Een ander voorbeeld van een groothandel die de consument opzoekt is My Jewellery – in de afgelopen tijd is dit bedrijf gestaag blijven aanhuren.

De vleugels uitslaan
Nieuwe ideeën zijn er ook veel, volgens Bleekemolen. ‘Denk bijvoorbeeld aan Gorillas, die je boodschappen binnen 10 minuten op de fiets naar je toebrengen. Ze willen snel groeien en zoeken in de binnensteden dus overal ruimte.’
De zoekers op de lijst van B&O zijn ondernemers die deze tijd zien als een ideale gelegenheid hun vleugels uit te slaan. ‘Neem Atelier Munro, een merk zonder eigen vestigingen, dat nu een eigen herenmode-atelier creëert in de voormalige Claudia Sträter-winkel op de Beethovenstraat. Daar kunnen ze hun eigen concept neerzetten, ‘een flagshipstore voor de man’. Die gelegenheid is er omdat de huurprijzen zodanig gedaald zijn dat het betaalbaar wordt voor zulke initiatieven.’
Dat de dynamiek zich juist afspeelt in de aanloopstraten, is geen toeval. Terwijl de toeristen in coronatijd wegbleven in de hoofdwinkelstraten – in de Kalverstraat was die afname zo’n 75% – hadden de aanloopstraten dat probleem veel minder. In straten als de Van Baerlestraat, Cornelis Schutstraat, de Beethovenstraat, de Pijp en de Kinkerstraat bleef het lokale publiek immers wel komen. Bleekemolen: ‘Dat zie je dan ook terug in de huurprijzen. Die zijn overal gedaald, maar in de aanloopstraten was die val minder groot dan in de hoofdwinkelstraten.’

Winkelen blijft populair
Betekent dit dat de huren in de hoofdwinkelstraten weer even hard omhoog zullen schieten als de pandemie voorbij is? Bleekemolen: ‘Nu het weer kan, is het weer razend druk overal. Winkelen blijft populair. Ook de retailers blijven offline opzoeken, omdat het online businessmodel nog steeds niet rendabel is en bovendien verre van duurzaam, met al die retouren en busjes die rondrijden. Huren in hoofdwinkelstraten in steden waar vooral lokaal publiek komt, zoals Haarlem en Amersfoort, zullen daarom weer stijgen. Maar in Amsterdam niet: wij denken dat het nog wel even duurt voordat de toerist weer terug is in de Kalverstraat en de Leidsestraat. Daar zullen de huren ook wel weer stijgen, maar niet met dezelfde snelheid als ze omlaag gingen.’
Bleekemolen en Fredriks twijfelen vooral aan een snelle terugkomst van de Aziatische toerist. Zij wijzen erop dat het bijvoorbeeld met het Chinese vaccinatieprogramma nog niet zo hard gaat. Tegelijkertijd denken ze dat de relatieve rust ook een kans is voor die straten. Fredriks: ‘Nu de van het massatoerisme afhankelijke winkels het moeilijk hebben, kunnen deze straten een kwaliteitsimpuls krijgen, doordat er ruimte komt voor andersoortige winkels. Daarmee kan de wat meer bemiddelde toerist, die zowel de gemeente als de serieuze winkelbeleggers graag willen aantrekken, beter bediend worden.’

PC blijft duur
Wat opvalt, is dat de PC Hooftstraat als luxe winkelstraat van dit alles geen last lijkt te hebben. Daar blijven de huurprijzen hoog en blijft er vraag. Onlangs huurde Balenciaga er nog aan. Bleekemolen: ‘De luxe topmerken hebben het erg goed gedaan, ook omdat ze internationaal gespreid zitten. Toen in China alles weer open ging, hebben ze topverkopen gehad. Merken als Hermès, Gucci en Dior zijn op zoek naar grotere winkels. Deze producten koopt de consument niet online, omdat die juist in de winkel de merkbelevenis zoekt.’
En wat zijn de filiaalbedrijven ondertussen aan het doen? Roeren zij zich al? Volgens Fredriks en Bleekemolen zijn die nog stil, maar zijn die allemaal hun winkelbestand tegen het licht aan het houden. Dat was natuurlijk al te zien aan modebedrijven als H&M en Inditex, die aankondigden vestigingen af te schalen, en Blokker, dat bekendmaakte zich te gaan richten op de wijkwinkelcentra. Sommige bedrijven sturen alvast huuropzeggingen naar al hun verhuurders en kijken wat ervan komt. Zoals Fredriks en Bleekemolen zeggen: ‘Het is nu immers een huurdersmarkt, dus probeer zoveel mogelijk te verbeteren voordat het weer een verhuurdersmarkt wordt.’